容志偉
2010年10月26日 信報 經管錦言 41版
樓價不斷上升，也使民怨不斷增加。剛剛發表的施政報告也花了很多篇幅來說明新的樓市及土地政策。然而，從各大地產商於施政報告發表後持續向上的股價來看，市場已認定新的樓市及土地政策短期內根本幫不了忙。只要政府繼續實施高地價政策，而富有人士仍然認為樓價非常便宜，香港的樓價只會繼續向上升，而香港一般市民也只會繼續抱怨上不了車，民怨持續上升。
中下價樓供應嚴重不足
高樓價問題的源頭是土地供應不足，但即使政府增加土地供應，甚至如施政報告中所提出，於賣地時要求地產商只可以興建中下價的小房子，其實也解決不了問題。因為從商業角度來看，香港的地產商必會賺盡，增加土地供應只會增加高價高利潤率豪宅（或假豪宅）的供應，而不會增加一般小房子的供應。如果政府賣地時要求地產商只可以興建中下價的小房子，那次土地拍賣很可能會沒有地產商出價競投，因為地產商會認為利潤率過低，就如上月拍賣一幅質素比較差但可以興建中下價小房子的土地一樣，沒有地產商出價。而施政報告中所提出的其他方法，也是遠水救不了近火。
是否有方法可以同時滿足所有人的要求，即一般市民在沒有直接資助下，有價格合理（現在是不太合理的）而非居屋的小房子來購買，富有人士可以購買豪宅作自住或投資，地產商有足夠的利潤，而政府又可以維持高地價政策呢？政府其實可以改變賣地的形式來達到所有要求。
在大部分的土地拍賣會，只要所拍賣的是所謂豪宅地，地產商便會不惜高價投地。因為地產商可以用更高價去賣高利潤率的豪宅。政府可以改變賣地的形式：所有沒有要求發展商只可以興建中下價的小房子的土地（即中上價房子地或豪宅地）被拍賣時，必會附帶多幅只可以興建中下價的小房子的土地。即如果地產商要成功競投中上價房子地或豪宅地，必須要同時一籃子買下多幅只可以興建中下價小房子的土地。同時，地產商在銷售一籃子中的豪宅和中下價小房子時，也有特別的規定，如：
一、一籃子中的豪宅只可以於一籃子中的中下價小房子售出率達到某個百分比（如95%）後再加一段時間（如三年），才可以發售;（更激進的做法是要求地產商於短時間（如二年）內，必須完成中下價小房子及公開發售，否則要退回豪宅地及賠償）;
二、一籃子中的中下價小房子必須要全面公開發售而售價也有規定（如賣地時的市價或市價減某個百分比）;
三、一籃子中的中下價小房子的買家必須以個人名義購買。同時買家在一段時間內（如五年）不可以轉手或出租。
這個賣地形式的改變，可以提供立竿見影的效果。
首先，因規定了地產商要出售了某個百分比一籃子中的中下價小房子後，再加一段時間才可以發售一籃子中的豪宅，所以地產商會以極速完成中下價小房子及銷售，以便可以盡早賺取售賣豪宅的高利潤，而市場因此將可以在最短時間內，有比較大數量的中下價小房子供應。
改變賣地方式鼓勵建細樓
再者，由於小房子的售價已被規定，而市場也知道地產商會以極速完成這些比較大數量的小房子，因此用家市場的市價會即時被涷結，因為用家不會再追價，而只會以市價或市價減某個百分比來購買現有房子。
最後，因小房子的買家必須以個人名義購買而又不能短時間內轉手或出租，所以投機或投資者不會對此類小房子有太大的興趣，因此這些小房子不會變成樓市上升的助燃劑。
另外，地產商會不會出價競投這些一籃子土地呢？答案是肯定會的。因為賣地的形式改變後，政府只會拍賣只可以興建中下價小房子的土地或一籃子土地。大部分地產商只對賣豪宅的高利潤有興趣，而要賣豪宅便必須要買一籃子土地，因此地產商會出價競投這些一籃子土地。
同時，地產商因要以極速完成中下價小房子，又要以規定的售價來發售，小房子項目很有大可能是虧本的，但因豪宅的價格仍然繼續上升，地產商只要稍為提高豪宅的價格，便可以使一籃子項目的利潤保持現有的水平，因為豪宅價格中很小百分比的金額，已是小房子價格中很大百分比的金額。
這個賣地形式改變的策略核心，是以小量投機者或投資者的利潤，去補貼中下價小房子，以及提供誘因給地產商以極速完成中下價小房子，而又不需要政府的任何補助。如政府能實行這個跳出傳統賣地形式框架的方法，解決香港樓價問題及民怨還是有希望的。
香港科技大學MBA校友會
